Scegliere la casa da affittare o dare a estranei un immobile in locazione può essere un bel grattacapo, soprattutto se si prendono decisioni affrettate e senza le dovute precauzioni. Per evitare imprevisti bisogna stabilire da subito ogni dettaglio e raccogliere tutte le informazioni utili prima della firma del contratto. Sia l’inquilino, in gergo tecnico “conduttore”, che il proprietario, prima di chiudersi la porta di casa alle spalle devono compiere alcuni passi per evitare sorprese come costi improvvisi e inattesi, malfunzionamenti, discussioni o disagi.

Guida all’affitto per il proprietario

Come si fa a trovare l’inquilino perfetto, quello che paga regolarmente l’affitto e non arreca danni alla casa? Nulla può dare la certezza, ma con un po’ di attenzione e seguendo alcuni pratici consigli, ogni proprietario può ridurre al minimo i rischi.

1) Fissare un prezzo di affitto

Ci si può rivolgere a un’agenzia immobiliare e seguire le loro indicazioni oppure mettere un annuncio su uno dei tanti siti dedicati e stabilire il prezzo autonomamente. In questo secondo caso, attenzione perché non esistono limiti massimi, ma sono previsti canoni minimi dall’Agenzia delle entrate sotto i quali possono partire degli accertamenti.

2) Informarsi sulla condizione economica del possibile affittuario

Si può chiedere di vedere una busta paga per valutare se il locatario possa sostenere il canone di affitto. Secondo una recente indagine di Adnkronos, con il contributo delle associazioni territoriali che rappresentano gli inquilini e i proprietari, in Italia il 51% dei locatori denuncia di non incassare le mensilità dell'immobile dato in affitto. Per avere maggiori garanzie, può chiedere all’inquilino:

una fideiussione bancaria a garanzia;
se si affitta a uno studente, la garanzia del genitore che può entrare nel contratto di affitto solidalmente con il figlio;
sempre nel caso di studenti, la garanzia personale aggiuntiva del genitore tramite fideiussione, un contratto accessorio, collegato a quello di locazione, firmato da almeno un genitore sicuramente solvibile.

3) Chiarire quali siano le spese incluse nell’affitto

È importante stabilire a chi spetta il pagamento delle spese: bolletta della luce, del gas, del riscaldamento, spese condominiali, tassa sui rifiuti, etc.

4) Farsi dare una caparra

Conviene pattuire una caparra che può consistere in alcune mensilità come cauzione in caso di danni o mancati pagamenti. Il diritto italiano ne prevede di due tipi:

la caparra penitenziale, regolata dall’Articolo 1386 del Codice Civile contiene in sé la funzione di corrispettivo del recesso. A norma del codice civile se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso. In questo caso il recedente perde la caparra o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuto;
la caparra confirmatoria, regolata dall’Articolo 1385 del Codice Civile: se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto trattenendola; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

La caparra serve anche a tutelarsi nel caso di danni all’immobile. È bene fare delle foto della casa al momento dell’arrivo dell’inquilino, in particolare dei mobili e degli oggetti più delicati, in modo da evitare discussioni nel caso di danneggiamenti. Ma, se l’inquilino dovesse fare qualche danno, la caparra andrà a coprirne il costo.

5) Stipulare un contratto di locazione in forma scritta e registrarlo entro 30 giorni presso un ufficio dell’Agenzia Delle Entrate scegliendo uno dei vari modelli in base alle proprie esigenze. In questo modo sarà tutelato dalla legge in caso di controversie.

Locazione a canone libero (anche detto “4+4”);
locazione a canone concordato (anche detto “3+2”);
locazione a uso transitorio;
locazione per studenti universitari;
locazione per finalità turistiche.

Guida all’affitto per l’inquilino

Anche l’inquilino deve prestare attenzione prima di firmare un contratto di locazione. Il tema delle spese vale anche per il conduttore che deve sapere fin dall’inizio quali sono quelle incluse e quali quelle escluse. Ecco gli aspetti da non trascurare.

1) Informarsi sulle condizioni dell’immobile

Impianti elettrici, finestre e infissi, tubature, riscaldamento. Meglio controllare anche che non ci siano tracce di muffa, specie in bagno e in cucina.

2) Informarsi sui vicini

Prima di firmare il contratto, è bene sapere chi siano i vicini per evitare di trovarsi sullo stesso pianerottolo qualcuno di particolarmente rumoroso.

3) Raccogliere informazioni sul condominio

Le spese, il regolamento, i lavori previsti e da deliberare. Se l’assemblea avesse approvato il rifacimento del tetto o altri interventi importanti, l’inquilino potrebbe subire tutti i disagi conseguenti come rumori, polvere o impalcature. Si può chiedere di avere la copia dei verbali delle ultime assemblee di condominio per farsi un quadro oggettivo della situazione.

4) Concordare il periodo di preavviso per la disdetta del contratto

Per i contratti a canone libero e concordato il preavviso è fissato dalla legge a 6 mesi; per uso transitorio e turistico non ci sono scadenze prefissate e per i contratti a studenti il preavviso può essere da 1 a 3 mesi. La parti però possono concordare (inserendole nel contratto) tempistiche e modalità diverse per la disdetta.

5) Avere dal proprietario di casa una lista di professionisti

Elettricista, caldaista, idraulico, imbianchino, muratore che conoscono la casa e che possono essere contattati in caso di necessità.

Una polizza per proprietari e conduttori contro le avversità

Un altro aspetto importante da valutare sia per il proprietario che per l’inquilino dell’appartamento è quello della sicurezza. Una polizza casa che tutela il proprio bene per danni a seguito di calamità naturali, incendi o allagamenti dà al proprietario una maggiore serenità. Allo stesso tempo anche l’affittuario dovrebbe tutelarsi con un’assicurazione casa che preveda la Responsabilità Civile per i danni involontariamente arrecati a terzi, la copertura per i danni materiali al contenuto in caso di furto e la copertura per risarcire beni materiali colpiti da eventi quali incendio, fumo, scoppio, gas e fulmini.

In questo modo la protezione sarà garantita a 360° sia per l’immobile che per le persone: a quel punto ci si può chiudere davvero la porta di casa alle spalle e vivere il proprio nido con serenità, al riparo da ogni inconveniente.